问题的提出：

　　湖南省教育厅宿舍楼1993年2月全面施工，1994建成，这个宿舍楼在当时绝对是高大上的，就是以今天的眼光来看这些建筑也独具风格，尤其是它优美的环境给人留下深刻的印象。省教育厅宿舍楼有六栋六、七层楼的建筑，与许多上世纪八、九十年代长沙建成的大量无电梯的小高楼一样，随着宿舍年龄的增加，宿舍主人们的年龄也在不断增大，当年大多数入住的是三四十岁的青壮年人员，如今，这些人都已是六七十岁的老人了，给老楼加装电梯已成为普遍需求。

　　我最近到长沙市的多个老旧社区走访调查，发现给老旧小区加装电梯，想起来很美做起来难。来到长沙目前极少数加装电梯成功的小区之一银园公寓小区后，碰到了下楼准备锻炼的两位60多岁的刘阿姨、李阿姨和多位居民，问起她们装电梯的事，他们难掩兴奋之情，说起感受，他们谈得最多的是方便。银园公寓小区是一个单位宿舍小区，共有5栋楼房，其中有2栋是有电梯的高层楼房，还有3栋是没有电梯的8层楼房。2015年，这3栋楼房均加装了电梯，每栋2个单元，每个单元1部电梯。小区内值班岗亭内一位50多岁的值班师傅说起加装电梯的事，一脸的自豪，他说，最近来小区参观和取经的人不少。省教育厅宿舍楼等众多小区受部分小区成功加装电梯的鼓舞，正在加紧推进电梯加装工作，更多的小区正在跃跃欲试。

　　目前，长沙市老旧小区加装电梯的主要困难在于：(1)邻里意见不一，少部分业主不愿签字。按照长沙市规划部门的规定，目前老旧小区加装电梯，需要取得全体业主的同意。从我最近走访的多个小区的调查结果来看，90%以上的三楼和三楼以上的中高层业主愿意加装电梯，但75%的一、二楼低楼层业主反对加装电梯。如果要所有业主都同意，加装电梯肯定很难。(2)电梯安装花费大，费用分摊协调难。加装一部电梯的基本费用保守估计在15万-25万元，后期保养每年还要花钱，算上安装整个费用30万-40万以上，费用如何分摊，业主意见往往难以统一。一般来说，楼层越高的业主对电梯的使用率越高，分摊费用也应该递增。广州和厦门就加装电梯出资额如何分摊，提出了相同的参考性分摊比例：以第三层为参数1、第二层为0.5、第一层为0，从第四层开始每增加一个楼层提高0.1个系数，即第四层1.1，第五层1.2，第六层1.3，并依此类推出资比例；同一楼层各户的出资比例可以按照业主专有部分占该层建筑总面积的比例确定。(3)审批程序繁杂。涉及到规划、住建、国土、消防、质监等十几个部门，程序走起来慢，也比较复杂，使许多想加装电梯的老旧小区望而却步。上海市2016年迈出了较大步伐：上海市住建委会同上海市规划局等相关部门，下发了《关于本市既有多层住宅增设电梯建设管理相关建设审批的通知》，将原涉及46个审批备案报送环节，简化为15个审批环节。

　　从全国来看，2009年，厦门开展了旧住宅加装电梯试点。2011年，上海出台了相关指导意见。2012年，广州开始试点。到目前为止，北京、上海、广州、厦门、南京、辽宁、浙江、四川等众多省市均已出台专门针对老旧小区加装电梯的指导性文件。厦门市建设与管理局与厦门市财政局还在2014年专门下发《关于进一步明确申请老旧住宅加装电梯财政补贴有关事宜的通知》，明确补贴事宜。

　　发达国家在这方面也积累了丰富经验。瑞典在1983年就启动10年规划，对约30万幢公寓进行大修、改造和翻建，所有旧的多层住宅都进行了改造，超过两层的住宅都加装了电梯。其他国家，如英国、德国、丹麦、芬兰和瑞士等，也都陆续开展了包括加装电梯在内的旧房改造。

　　建议：

　　2015年10月，住建部、财政部下发通知，发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中的作用。没有电梯的老旧住宅，经过三分之二业主同意，可以使用维修资金加装电梯。

　　两部委表示，未配备电梯的老旧住宅，符合国家和地方现行有关规定的，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主(即双三分之二)同意，可以使用维修资金加装电梯。

　　长沙市政府一位市级领导透露，2016年，有市领导带领住建、规划等多部门人员赴广州等地考察学习，“长沙市对老旧小区加装电梯日益重视。”

　　北京、广州等地已从居家养老的角度高度关注老旧小区加装电梯的问题，长沙也一直重视居家养老，大量的老旧小区加装电梯问题解决好了，老年人的出行问题解决了，许多问题都将得到缓解。建议长沙市在老旧小区加装电梯的问题上，(1)对业主同意人数降低门槛，从每个人都同意到“明确”为 “三分之二”的原则规定(三分之二以上的人数、面积同意即可)，这也符合《物权法》第76条的规定和2015年10月住建部、财政部两部委通知精神。同时也要充分发挥街道、居委会等开展社区工作的优势，积极做好政策宣传和协调工作。(2)长沙市政府不仅在政策上推动老旧小区加装电梯，而且在资金上推动这项事业的发展(就像这几年市政府为许多老旧社区修路栽树一样，再对老百姓来一次雪中送炭)，有专项维修资金的小区同时也要发挥维修资金的功能。(3)尽快酝酿并出台针对老旧小区加装电梯的专门的指导意见或办法，并制定相关政策推动此问题的解决。(4)成立为老旧小区加装电梯的专门办事机构，协调发改委、规划、住建、质监、消防以及煤水电气等各部门关系，按照简化、便民的原则，为符合条件的老旧小区加装电梯提供审批“一站式”服务。(5)如全面推行确有困难，可挑选一批不同类型条件比较成熟的老旧小区进行试验，取得经验后再在全市全面实施。

　　杜有志 2017年